© Truus van Gog

Artikel Jan Latten voor Vastgoed Adviseur april 2019. Tekst: Carola Peters


Veiligheid, aandacht en geborgenheid zijn kernbegrippen als het gaat om prettig wonen. Het gaat bij woonbeleving niet over stenen maar over de wijze waarop de bewoner zijn woning ervaart. Dat betekent dat in de toekomst de aandacht gericht moet worden op heel andere woonvormen waarin aandacht is voor die aspecten. Gezien de vergrijzing gaat het dan om kleinere woningen waar ruimte is voor saamhorigheid. Dat zegt prof. dr. Jan Latten, voormalig hoofddemograaf van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en nu o.a. bijzonder hoogleraar sociale demografie aan de Universiteit van Amsterdam. In zijn columns voor Stadszaken.nl neemt hij diverse zaken uit zijn vakgebied onder de loep. Vaak gaat het dan om ontwikkelingen op de woningmarkt.

Vóór 2030 moet er één miljoen woningen bijgebouwd worden, maar het Planbureau voor de Leefomgeving waarschuwt voor te veel daadkracht. Als over enkele jaren de babyboomers de woningmarkt verlaten, komt een groot aantal woningen vrij. Bouwen we echt voor toekomstige leegstand?

“Natuurlijk moeten we inzetten op de bouw van meer woningen. De vraag blijft veel groter dan het aanbod, zeker in de bekende gebieden. De CBS-prognoses blijken elke keer te terughoudend. In 2010 werd voorspeld dat we in 2030 de mijlpaal van 17 miljoen inwoners zouden bereiken. Maar dat aantal hebben we begin 2016 al bereikt. Vorig jaar groeide de bevolking opnieuw sterker dan eerder verwacht. Dat komt doordat het aantal immigranten de laatste jaren telkens groter is dan voorspeld. De CBS-prognose is nu dat we in 2029 op 18 miljoen inwoners uitkomen, maar daarbij is verondersteld dat het migratiesaldo fors terugvalt. De ervaringen van afgelopen jaren wijzen daar niet op. Het ziet ernaar uit dat die 18 miljoen eerder wordt bereikt. Daarom zeg ik: wees voorbereid op het onwaarschijnlijke! Doordat de babyboomers nu massaal met pensioen gaan, neemt de vraag naar vervangende arbeidskrachten sterk toe, ook voor werkenden uit het buitenland. Kijk maar naar het voorstel van D66-fractievoorzitter Rob Jetten, een paar weken geleden: hij wil 50.000 arbeidsmigranten uit Midden-Europese landen naar Nederland halen. En al die mensen zullen toch ergens moeten wonen.”

Gaat het dan alleen om de Randstad en het gebied rond Eindhoven?

“Noord- en Zuid-Holland, Utrecht, Noord-Brabant en Gelderland vingen in 2018 het overgrote deel van de groei op. Urbanisatie, kleiner wonen en klontering van woningen bepalen de trend voor de nabije toekomst. Die werk- en woningzoekenden zijn trouwens lang niet altijd op zoek naar een koopwoning. In veel gevallen juist niet: veel jongeren willen flexibel zijn en zoeken steeds vaker naar huurwoningen. Dat laat onverlet dat je natuurlijk moet bouwen in gebieden waar vraag is naar woningen. De randen van
het land doen in dat opzicht nog steeds nauwelijks mee, hoewel woningzoekenden in de groeigebieden hun zoekgebied wel steeds verder uitbreiden.”

Hoe gaan we die toevloed van (arbeids)migranten reguleren?

“Ik denk dat een politicus als Rob Jetten de consequenties van zijn voorstel niet overziet. En dat geldt helaas voor meer keuzes die gemaakt zijn – en worden. Zo’n idee als dat van Guy Verhofstad (EU): hij ziet wel wat in een Europees-Afrikaanse economische unie. Combineer dat eens met de inhoud van het Marrakesh-pact, dan ligt het voor de hand dat werkgevers op den duur arbeidskrachten uit Afrika zullen verwelkomen. Dat zal dan de immigratie versnellen en de lonen laag houden. Wat voor status krijgen
arbeidsmigranten? Ga je uit van seizoenwerkers die hier niet blijvend mogen wonen? En accepteer je immigranten uit weer andere culturen? Als we niet oppassen, krijgen we te maken met veel diversiteit zonder gemeenschappelijkheid. Je moet dus nadenken over vraagstukken als ‘wat moeten we als gemeenschappelijk benoemen?’ Als gemeenschappelijke waarden niet worden onderschreven, krijg je op alle fronten te maken met een steeds grotere segregatie. In de politiek zie je de versplintering al, en we
zullen het ook steeds meer op straat gaan zien. Politici zeggen dan graag dat ze het de mensen blijkbaar nog eens moeten uitleggen. Dat hoeft niet: de politiek moet actief de focus leggen op gemeenschappelijkheid!”

De leeftijd waarop mensen een woning kopen, stijgt. Is de huidige startersgeneratie een ‘verloren generatie’ voor de koopwoningmarkt? En wat doet dat met de vermogensopbouw?

“Ik denk dat er meer speelt. Die jonge mensen zijn geboren in een tijd waarin welvaart voor velen vanzelfsprekend was. Een huis, een auto; het was er allemaal gewoon. Ogenschijnlijk zonder dat er moeite voor moest worden gedaan. Dat zorgt ook voor een andere manier van denken; niet alleen als het om woningen gaat. Bezit is veel minder belangrijk geworden dan beleving. Je ziet dat ook bij auto’s. Zeker in de stad kiezen steeds meer mensen ervoor om geen auto te bezitten. Als ze er een nodig hebben, huren of lenen ze er een. Zzp’ers kunnen werkplekken huren en hoeven dus thuis geen werkruimte te hebben. Onbedoeld stellen ze daarmee vermogensopbouw dus ook uit. Bovendien: de tijden zijn veranderd. Voor zover ze wel aan bezit hechten, is het moeilijker geworden om een huis te kopen. Ook daardoor stijgt de leeftijd waarop men koopt.”

Het aantal singles stijgt; vooral onder 65-plussers. Wat doet dat met de vraag op de woningmarkt?

“ In de jaren 70 werd de woningmarkt gedomineerd door dertigers en jonge gezinnen. Anno 2019 zien we dat de vijftigers de meest voorkomende leeftijdsgroep vormen. Zij zijn dominant op de woningmarkt. In veel gevallen zijn de kinderen het huis uit (behalve bij degenen die het kinderen
krijgen hebben uitgesteld tot hun 40e) en steeds vaker zijn ze gescheiden, dus alleenwonend. Er zijn nu 1,3 miljoen gescheiden Nederlanders. Dat betekent ook dat de eengezinswoning niet meer het belangrijkste woningtype op de markt blijft. De fase waarin mensen een eengezinswoning nodig hebben, is veel korter dan vroeger toen echtparen tot hun dood in hun eengezinswoning bleven wonen. Zowel jonge als oudere singles zullen waarschijnlijk kiezen voor een kleinere woning; liefst in de stad. Jongeren hebben behoefte aan kleine, betaalbare woningen; ouderen willen ook compact wonen, maar zij hechten meer waarde aan comfort en aandacht.”

Over welke woningtypen hebben we het dan?

“Het belangrijkste is dat er ruimte is voor ‘toevallige’ ontmoetingen. Het zou verstandig zijn als gemeenten, architecten en stedenbouwkundigen daar rekening mee houden. Wie gaan er in een wijk wonen? En hoe zorgen we ervoor dat ze elkaar kunnen ontmoeten? Die vragen zijn essentieel bij de bouw van nieuwe woningen en wijken.”

Willen vrouwen en mannen eigenlijk wel hetzelfde?

“Vrouwen hebben in principe geen man meer nodig: ze zijn financieel zelfstandig en kunnen zelf in hun onderhoud voorzien. Dat maakt hen ‘kieskeuriger’: een man moet wel van heel goede huize komen! Zeker als ze op leeftijd komen en de gezinsfase voorbij is, kiezen vrouwen vaak niet meer voor een man in hun leven. Ze hebben geen zin in verzorgende taken. Wat ze wél willen: comfortabel wonen, met veel mogelijkheden voor sociale contacten. Daar komt die behoefte aan gemeenschapszin dus weer om de hoek kijken. Dat ze geen behoefte hebben aan een gezin, betekent natuurlijk niet dat ze altijd alleen willen zijn. Je kunt denken aan hofjes-achtige woonvormen met ruimte voor alleen-zijn én voor samenzijn. Daar wonen vrouwen dan meestal nog heel lang, want hoogopgeleide vrouwen leven gemiddeld nog 25 à 30 jaar nadat ze de pensioengerechtigde leeftijd hebben bereikt. Bij mannen ligt het anders. Daarom heb ik ook aandacht
gevraagd voor de laagopgeleide man: die leeft korter en heeft minder te besteden. Bovendien heeft hij veel minder kansen op de relatiemarkt, want vrouwen houden niet van financieel downdaten. De corporatiehuurder heeft het helemaal zwaar. De echte sociale en financiële pechmensen vind je steeds meer onder sociale huurders: daar zie je bijvoorbeeld steeds meer problematische schulden.”

Mensen stellen het krijgen van kinderen steeds langer uit. Dus hebben ze minder vaak een eengezinswoning nodig.

“Dat klopt. Ze kunnen ook haast niet anders. Jonge mensen krijgen moeilijk een vast contract en in veel stedelijke gebieden is het vrijwel onmogelijk om een woning te vinden. Dat werkt ontmoedigend op het krijgen van kinderen. De woningmarkt werkt in feite als een vorm van anticonceptie: het gemiddelde kindertal is intussen gezakt naar 1.6. Dat de overheid er niets aan doet, is opmerkelijk: elke samenleving is erop gericht om zichzelf in stand te houden. Het onbedoelde effect van het lage kindertal is dat de oorspronkelijke bevolking krimpt, hoewel de totale bevolking desondanks fors doorgroeit door immigratie. Nederland is absoluut een groeiland, ook als het gaat om huishoudens.”

Als er minder kinderen worden geboren, krimpt het aantal arbeidskrachten nog verder.

“Zeker. Ik zie een gefrustreerde generatie aankomen als we jonge mensen blijven hinderen in het krijgen van kinderen. Optimisten roepen dan dat het aantal kinderen heus wel weer gaat stijgen, maar ik zie nog geen tekenen voor rechtvaardiging van dat optimisme. De arbeidsmarkt blijft flexibiliseren; de woningen blijven schaars, en dan heb ik het nog niet eens over het klimaatpessimisme.”

Duurzaamheid is een ander thema. Veelal hebben we het dan over energiebesparende maatregelen. Senioren hebben daar niet zo veel zin in. Als zij zo dominant worden op de woningmarkt, ziet het er somber uit.

“Ja, afgezien van de vraag hoe ze die maatregelen moeten betalen, zie je ook dat de belangstelling voor dit type maatregelen niet groot is onder senioren. Waarom zou je veel geld uitgeven aan energiebesparing als je naar verwachting nog maar een jaar of tien voor de boeg hebt? Die investeringen verdien je niet terug! En is het wel zo dat jongeren straks in de rij staan voor verduurzaamde woningen uit de jaren 70? Wellicht kiezen ze dan voor een modern 3D-geprint huis zonder al die – inmiddels verouderde – aanpassingen. Het is dus maar de vraag of duurzaamheidsmaatregelen ook waardestijging met zich meebrengen. Zeker in de landelijke gebieden zou dat wel eens kunnen tegenvallen. Zo bezien is het niet zo vreemd dat senioren lastig enthousiast te maken zijn voor het nemen van energiebesparende maatregelen. Ze willen best een betere wereld voor hun kleinkinderen, maar ze leggen lang niet altijd de relatie met hun eigen woongedrag. Ik denk dus dat optimisme ook in dit verband niet terecht is. Er zullen andere argumenten moeten komen om senioren te bewegen tot verduurzaming.”

Artikel in VBO Vastgoed Adviseur. Tekst: Carola Peters | Beeld: o.a. Truus van Gog